物业公司人员定岗定编方法有哪些(物业公司人员定岗定编方法是什么)

物业公司业务涉及面广、工作内容复杂、从业人员数量众多。能否科学有效地确定岗位和人员，直接影响物业公司的业务发展效率，进而影响公司的成本和利润。更重要的是，房地产公司连接了不同行业，填补了不同行业之间的空白。因此，物业公司的工作效率和工作成本也会影响到与物业公司相关的其他企业，进而影响到整个社会的工作。效率和成本。因此，物业管理公司的职位和人员的任命就显得尤为重要。本文介绍了物业管理企业的特点以及确定岗位和人员配置的流程，提出了物业管理企业确定岗位和人员配置的具体方法和步骤。

物业管理行业不是纯粹的服务业，也不是纯粹意义上的管理，更不是纯粹的经营活动。集高度统一管理、全方位多层次服务、市场化运作为一体，业务与管理融为一体。服务业以服务业管理。物业管理是一个连接不同行业、填补传统行业空白的行业。它是现代经济社会人们工作方式变化和提高生活质量多样化需求的产物。物业管理企业作为物业管理的主体，是专业物业管理服务的组织者和提供者；物业管理是市场经济管理模式下的经营服务型管理。业主在管理过程中处于主体地位，使得物业管理公司与业主之间形成服务与服务的关系。还提供特色服务、特色服务，即多功能、全方位统一管理，可以满足大多数业主的不同需求。物业管理公司提供的服务是有偿的。其管理资金除自筹外，还包括收取的管理费和服务费。因此，物业管理公司是在市场经济条件下产生和发展的；它们适应社会和经济发展。这是一个新兴产业；它是在经济资源不断增加的基础上，对现有资产进行市场化运作而产生的新需求。

由于较低的行业风险和较低的行业条件吸引了大量的资本和人才，资本对利润的追求加深了物业管理公司之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程。物业管理行业成为微利行业。如何在竞争中获得最大利益，控制成本，是物业公司必须考虑的因素之一。物业管理主要是提供人工服务，是人海战术。因此，从业人员的数量和质量是决定公司服务能力和服务规模的首要和关键因素。物业管理公司的人工成本在企业成本中也占有很大的比重，占物业管理公司总成本的65-75%。因此，对于物业管理企业来说，如何合理有效地确定企业所需的岗位和人员的数量和质量，是实现企业运营效率最大化、人力成本最小化的关键。

一、物业管理企业的特点及定岗定编的流程

最初的物业管理只是住宅物业的“四保”（保洁、保安、保修、绿化养护）服务，技术含量低、附加值低。如今，物业管理已涉及住宅、写字楼、商业、工厂、医院、学校、政府机关、军队、机场、车站、影剧院、场馆、公共设施，甚至寺庙等多种物业。物业管理服务对象包括男女老少、各阶层人士。物业管理服务的质量直接关系到物业的使用功能和效率，关系到业主和使用者的生活、工作、学习质量。因此，物业管理日益受到全社会的关注和重视。当今的物业管理可以说是综合性、整体性、个案化的服务，工作种类多、任务复杂。过去常有这样一句话：“物业管理是一个篮子，什么都放进去”。这种现象虽然违法、不合理，但确实是社会现实的真实写照，从一个侧面体现了物业服务企业的责任。工作界面和工作量。

确定岗位和人员配置是一个庞大的系统工程，从企业发展战略延伸到每个员工每天的具体工作。也是很多企业在管理发展和管理体系建设方面最欠缺的领域。不合理的岗位和人员配置不仅影响企业管理的人性化效率，而且影响员工的工作绩效和热情。

岗位定义是指明确公司需要的岗位，是根据组织架构设计的要求和岗位流程需要确定的岗位数量和职责；固定人员配置是指根据工作量和岗位要求，明确公司需要多少适合公司发展的人员。发展需要设定在职人员数量；而企业的固定岗位和人员配置设计是根据公司战略发展需要进行岗位设计和人员配置设计的结合。定点设计的目标是企业运营效率最大化，定制设计的目标是人力成本最小化。

在确定岗位和人员配置之前，还需要完成一项工作，那就是确定职责。职责确定包括部门职责和岗位职责。这是确定岗位和人员配置的前提和基础。只有明确了各个部门、岗位的职责，才有依据。岗位数量和人员数量可据此确定。岗位任命过程主要需要进行三个分析步骤：岗位任务和职责分工分析（岗位定性分析）、岗位结构和工作量分析（岗位定量分析）、岗位资质和岗位人员分析（岗位人员分析）。 ）。

定性的岗位分析，包括部门职能的岗位分工分析、岗位设置任务和职责的现状分析、岗位设置原则和特点分析。对于部门职能的岗位分工分析，主要涉及对组织架构、岗位、编制状况的全面了解，部门职能的梳理和完善，部门职能的岗位分解；对于职位设置任务和职责的现状分析，主要考虑职位设置的依据和目的，有助于确定该职位的职责和分工是否符合公司发展要求；分析职位设置的原则和特点，主要是判断该职位是否与部门职能相匹配。

定量工作分析的步骤包括： （1）将工作工作进行分类，即日常部门职能工作和周期性部门内部工作，或者部门工作、公司项目； (2)按照工作对象、内容、发生频率、单位工作时间等对日常工作进行分类；

分析年度工作量、工作饱和度等； （3）根据工作内容、工作或项目周期、工作量发生特点等分析阶段性工作； （四）确定岗位评价指标和标准，如岗位结构比例、岗位分布强度、岗位工作量饱和度等。

岗位人员分析是根据实际人员情况调整分工和设置。确定岗位和人员配置的最终目标是员工数量。企业可以竞聘全员，增强企业整体岗位与人员的匹配度，把合适的人放在合适的岗位上。

人员配置过程主要包括微观人员配置和宏观人员配置两个方面的分析。微观人员配置是指确定各部门、岗位的具体人员数量。主要用于各部门确定具体岗位的人员数量，包括该岗位的工作结构和工作内容。定量分析、影响岗位人员配置关键因素分析；宏观人员配置是指确定公司团队几大类人员的数量和比例，分析公司整体人员配置、劳动效率、成本等情况。

在人员配置分析过程中，从微观分析到宏观分析，通过对各部门影响因素的分析，提炼总结出公司整体人员配置的主要影响因素；通过确定影响部门人员配置的关键因素，对公司的人员配置和人工成本进行分析，确定公司的人员配置和人工成本。总体人员配置原则；结合实际人员情况，分析公司人员配置及效果，并进行长期动态人员配置管理，确定阶段性人员配置目标。

二、物业管理企业的定岗定编方式

(1)理念的确立

理念先行是一切工作顺利实施的开始。作为一家人工成本占大部分、服务质量要求较高、但又经营微利行业的房地产公司，如何保证业主对服务质量满意、公司在经营业绩上盈利定位和人员配置的过程是一个考虑因素。重点。结合物业管理公司的特点，为了最大限度地发挥全体人员的作用，必须向物业管理公司灌输“一岗多能、全员管理”的思想理念，让每一位物业管理人员都能成为公司业主，真正站在业主角度考虑问题，参与物业管理过程，提高服务质量，最大限度降低人工成本。

(2)结合管理/工作模式的变化

1、标准化规格

物业管理工作主要存在两个难点：一是工作稳定性差。由于物业管理工作具有重复性高、单调、乏味的特点，很容易造成员工在实际工作中的疲劳和被动；其次，工作的“一次成功率”较低，物业管理行业是一个“100-1=0”的服务行业，一项工作如果不能一次做好，长期下来长期积累的满意率会大大降低，甚至前功尽弃，因此，物业管理公司必须特别关注员工工作的“一次成功率”，将其作为一个重大问题来控制您的整体质量标准并降低管理风险。

为了解决上述问题，物业管理公司采用全面标准化管理模式，利用模拟方法，提前给出预期工作的最佳操作方法和操作标准，并编制成全体员工必须严格遵守的标准操作。且不得随意更改。流程，将其视为企业内部的根本法则。按照标准化管理、标准化操作，大大减少工作失误，提高一次成功率，提高服务水平，降低管理成本。在这种管理模式下，公司的岗位分配和人员配备必须根据标准化要求确定岗位职责和岗位数量，然后再考虑人员选拔。

2、“24小时不间断服务”管理模式

“管理无盲点，服务无盲点。”为了让所有业主的服务质量满意，物业管理公司采取24小时不间断服务。即设立服务热线，有专人24小时值班，受理客户咨询和投诉。所有物业服务的求助、报修、投诉、咨询等只需拨打公共热线即可在规定时间内得到解决。这种服务的提供，大大提高了服务效率，缩短了服务时间，从而大大提高了业主对物业管理工作的满意率。这种管理模式的建立，也会影响到人员的任用。

3、“安全预案”和“人防、物防、技防相结合”的管理模式

在物业管理中，安全管理是最重要的内容，是关系到每个业主切身利益的关键。如何做好安全工作，是物业公司应该重视的。这样，就需要制定安全预案，即首先详细明确辖区内的安全死角，找出物业安全管理中的不足和缺陷，根据情况制定有针对性的安全管理计划。硬件设施的先天条件，并以计划作为员工培训的基础，大大提高了安全管理水平。在社区管理方面，要熟悉和记忆每个业主的信息，并通过登记有效证件对内部访客的进出进行监控，确保无闲人随意进出小区。区域巡逻采取“交叉巡逻法”、“循环巡逻法”、“往返巡逻法”等多种方式，结合技术安全防御措施，实行“物理防御、人防与技防”立体安全管理。这种安全管理模式的建立，也是岗位和人员配置过程中重点考虑的因素。不同的安全管理要求也会有不同的人员配备要求。

4、个性化服务模式

物业服务的好坏不仅与质量有关，还与时间密切相关。对于业主要求的服务工作，根据工作的特点和规律，安排完成工作的基本时间要求。物业工作人员在提供服务时，必须按照规定时间完成工作，才视为有效工作，否则为无效工作。同时，每项工作的实际效果都会向业主公示，供业主监督，从而提高服务效率和服务质量。例如：维修人员接到订单后必须20分钟到达现场；紧急抢修必须在15分钟内到达现场；业主投诉必须在当天得到处理；回访必须在一周内进行，等等。

同时，要根据各项工作的特点，定期安排工作。员工不能按部就班地上班，而是按照各种规则不平衡地工作，从而实现“无声管理”、“无人管理”、“零管理”。干扰服务”。比如保洁人员采取“分段”工作，减少业主活动过程中打扫卫生带来的尴尬，让业主感觉服务周到。这些个性化的服务模式正在完善

在提高企业服务质量的同时，人员配备、人员配置也有了新办法。不再是原来的常规配置，而是要根据实际工作时间安排等来确定。

（三）加大配套考虑

安全管理是确保业主舒心生活的重中之重。在建立安全管理模式的基础上，为了更好地做好安全工作，相关安全配套设施的应用将有助于提高安全管理水平。物业管理公司采用IC智能卡刷卡系统、红外周界防范、可视对讲、监控视频等，结合24小时不间断巡逻，建立人防、技防、物防三层防御体系。安保人员构建立体社区防范体系。同时，在设备管理方面，物业管理公司可以考虑实行AB岗。所有设备、机房都有明确的责任人，将员工收入与设备管理质量直接挂钩，实行定人机制，完善安全管理。等级。这种安全考虑对岗位和人员的任用也有一定的影响。不同的配套设施对人员的需求不同。

（四）充分发挥新物业管理系统设置的作用

对于物业管理来说，业主的定期缴费问题也是最头疼的问题之一。过去，物业管理需要物业人员挨家挨户收取各种费用，不仅费力而且效率低，因此采用了先进的收费模式。即在交房前，组织供水、供电、燃气、有线电视、银行等部门沟通，为每位业主办理统一的银行存折。相关费用由业主根据自己的使用情况定期存入银行一定金额来缴纳。这样一来，一方面解决了业主要去多个部门交费的问题，省去了业主来回奔波的麻烦，同时也省去了物业管理人员的劳作代表他们。也为银行增加了储户和现金流，达到了各方互惠互利的目的。采用这种方式自然会在一定程度上减少物业管理公司的人员配置需求。

（五）各岗位工作量、工作频率、工作难度的确定

岗位定量分析中提到，对岗位进行定性分析后，即确定岗位的工作职责后，必须对岗位的工作进行分类分析，将日常工作按照工作进行分类内容、发生频率和单位工作时间。分析年度工作量、工作充实度、工作难度等，从工作量、难度角度合理配置适当数量的人员开展工作。这个过程就是要了解每个职位是做什么的，怎么做的，为什么做的。这些问题弄清楚了，自然的工作量和难度就确定了，并据此确定人员配置。就是这样。

（六）管辖范围和区域的考虑

房地产公司辖区不同，房地产区域不同，对人员的需求自然也不同。此外，将管辖范围和区域与具体工作量的确定相结合，将使人员配置更加精准。具体人员配置数据参见物业管理处用工定额标准及人员配置依据。详情请参见附录1。

三、物业公司未来发展中对人力资源配置的思考

众所周知，物业管理属于服务型行业，技术含量较低，具有劳动密集型的行业特点。在物业管理企业中，人力资源不仅是一种资源，更重要的是一种特殊的资本资源。物业管理公司的服务质量最终取决于公司人员的综合素质。物业管理公司的品牌地位最终取决于公司人员的综合素质。有什么样的人，就有什么样的品牌。越来越多的物业管理公司认识到人力资源管理的重要性，开始关注公司的人力资源管理。

人才素质的好坏关系到物业管理的服务质量。示范社区的物业管理质量不仅要在“硬件”（住房、公共设施、设备等）上一流，而且在“软件”上也应该一流。 “软件”包括规章制度、服务态度、服务质量等，最终要落实到物业管理团队的素质上，即人才素质上。物业管理提供的服务范围广泛，包括建筑物本身的结构，以及建筑物外的环境、场地和附属设施，以及保安、通讯等方面。特别是在建立和谐的人际关系和公共关系，形成良好的工作环境和生活环境方面，还有很多深层次的工作需要做。因此，任何从事物业管理工作的人，特别是高层管理人员，都需要具备广博的知识，应该是综合性人才，才能胜任。国外非常重视物业管理公司管理者的文化素质。同时，也要求全体员工具有高水平的思想文化和业务素质，每一位员工都应具有强烈的事业心和责任感。工作中要牢固树立“服务理念”、“道德观念”，有“宁愿多出汗，也不让居民暂时为难”的“居民第一”的思想意识。只有这样的服务质量才能是一流的，才能受到业主（用户）的欢迎。

同时，在人员配置上，除了专业人才的配置外，一些基层岗位的从业人员选拔可以考虑纳入城镇下岗人员、合作保险人员、再就业失业人员等。就业，输送城镇失业人员和农村富余人员。提供就业机会。这样，一方面可以增加失业人员的就业机会；另一方面，也可以为企业控制一定的劳动力成本，实现双赢。

此外，专业分包已成为房地产行业的发展趋势。 2008年末，物业服务企业从业人员250.12万人。如果算上保洁、绿化、秩序维护等专业分包商，物业服务从业人员数量应在5至600万人之间。企业平均管理面积增长136%的同时，员工平均人数从2004年的45人下降到2008年的43人。行业人均管理面积也从2004年的2010平方米增加到2008年的5016平方米。这些数据充分反映出，近年来，随着越来越多的物业服务企业将非核心业务分包给专业公司，企业本身也呈现出逐步减少员工、人均管理面积增加的趋势。物业管理产业升级，产业结构调整。进展正在加速。这一趋势意味着，企业在确定岗位和人员配置的过程中，不能再关注非核心业务人员，而是关注关键岗位的选拔。

物业管理公司提供的管理服务对于每个人的生活、工作、学习来说是最“贴身”的服务，因为谁都离不开水、电、气。例如：水、电、气、通讯均正常开放，不用担心中断或停止；电梯24小时运行，无被困、坠梯危险；秩序维护措施落实，不存在夜不眠的惊吓；雨水、污水排放必须顺畅，不得出现漏水、淹水的尴尬。只有把这些做好了，人们才能安居乐业。物业公司的良好管理，最大限度地发挥物业的使用功能和经济效益，实现物业的保值增值，是对社会财富的呵护和保护。这些成果的取得需要每一位业主的精心工作，而人员的合理配置是取得这一切成果的前提和基础。可见，固定岗位和人员配置的合理性对于物业公司的发展至关重要。影响。物业管理公司科学合理的任用和人员配置不仅影响一个企业，也与每个人的生活息息相关。因此，物业企业需要做好岗位确定和人员配置工作，为群众提供更好的物业服务。

文/华恒志新

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